Wartość nieruchomości określana jest poprzez wzajemnie oddziaływanie popytu oraz podaży. Określenie wartości nieruchomości to oszacowanie najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką można uzyskać w hipotetycznej transakcji w dniu wyceny. Wyróżnikiem tej ceny jest to, że zostałaby zaakceptowana przez największą liczbę sprzedających oraz kupujących. Przedmiotem wyceny są prawa do nieruchomości, a nie nieruchomość jako obiekt fizyczny. Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca bierze pod uwagę indywidualne cechy nieruchomości w kontekście cech danego rynku, a także uwzględnia specyfikę lokalnego rynku oraz ocenę rynku lokalnego i krajowego wraz z prognozą jego koniunktury.
WYCENA MIESZKAŃ
– OD 600 ZŁ
Wycena mieszkań, czyli nieruchomości lokalowych jest najczęściej spotykaną wyceną w pracy rzeczoznawcy majątkowego. Wyceniając mieszkanie rzeczoznawca majątkowy odnosi się definicji tej nieruchomości określonej w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którą nieruchomość lokalową stanowi samodzielny lokal mieszkalny. Aby takim był musi mieć zapewnioną samodzielność w sensie architektonicznym i funkcjonalnym. Wyceniając mieszkanie rzeczoznawca bierze pod uwagę również udział we współwłasności budynku oraz gruntu, a także pomieszczenia przynależne takie jak piwnice, miejsca postojowe, czy garaże. Należy jednak pamiętać, że w przypadku wyceny mieszkania powierzchnia pomieszczeń przynależnych nie jest liczona do powierzchni użytkowej lokalu. Określając wartość rynkową mieszkania rzeczoznawca odnosi jej indywidualne cechy do rynku. Jeśli mieszkanie jest nowe, nabywane od dewelopera traktowane jest jako element rynku pierwotnego, jeśli mieszkanie jest używane stanowi element rynku wtórnego. Każde mieszkanie jest inne, aby oszacować jego wartość rzeczoznawca standaryzuje cechy mieszkania w odniesieniu do mieszkań, które już były przedmiotem transakcji i wykorzystuje do tego określenie cech takich jak powierzchnia użytkowa, standard wykończenia, lokalizacja czy też odnosząc się do standardu technicznego całego budynku.
WYCENA DZIAŁEK
– OD 600 ZŁ
Nieruchomości gruntowe niezabudowane, czyli działki stanowią wyodrębnioną pod względem własności część powierzchni ziemskiej. Zgodnie z Kodeksem cywilnym grunt jest rodzajem nieruchomości i jednocześnie rzeczą. Wycena działek obejmuje prawo własności gruntu oraz prawa z nim związane. Określając wartość działki rzeczoznawca majątkowych dokonuje określenia jej wartości rynkowej biorąc pod uwagę m.in. cel wyceny oraz jej cechy, przy jednoczesnym uwzględnieniu rynku lokalnego. Wyceniając nieruchomość gruntową brane są pod uwagę jej indywidualne cechy takie jak powierzchnia, kształt, zagospodarowanie terenu czy też jej przeznaczenie.
WYCENA DOMÓW
– OD 800 ZŁ
Domy stanowią kategorię nieruchomości gruntowych zabudowanych. Określając wartość domu rzeczoznawca majątkowy wycenia całą nieruchomość, tj. grunt oraz wszystkie części składowe znajdujące się na jego terenie uwzględniając indywidualne cechy domu do których należy m.in powierzchnia użytkowa, standard wykończenia, stan techniczny. Analizując te cechy rzeczoznawca majątkowy odnosi się do warunków istniejących na lokalnym rynku nieruchomości oraz najczęściej do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu. W wyjątkowych sytuacjach rzeczoznawca nie oblicza wartości rynkowej, a wartość odtworzeniową. Wartość ta najczęściej jest szacowana dla budynków w trakcie budowy lub w bardzo złym stanie technicznym, które wymagają wysokich nakładów finansowych lub rozbiórki.
WYCENA SPÓŁDZIELCZO-WŁASNOŚCIOWYCH PRAW DO LOKALI
– OD 600 ZŁ
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, najczęściej do mieszkania jest specyficzną formą prawa własności, a ściślej rzecz ujmując jest ograniczonym prawem rzeczowym do korzystania z lokalu spółdzielczego. Specyfiką wyceny takiego mieszkania jest korelacja indywidualnych cech nieruchomości, czyli mieszkania do rynku, który zawężany jest do rynku transakcjami mieszkań o takiej samej formie prawnej.
WYCENA LOKALI UŻYTKOWYCH
– OD 1700 ZŁ
Lokale użytkowe podobnie jak lokale mieszkalne zdefiniowane są w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Specyfiką wyceny takiego lokalu jest jego dochodowy charakter, który powinien być uwzględniony przy wycenie wartości rynkowej. W zależności od celu wyceny, dostępności danych rynkowych oraz indywidualnych czynników rzeczoznawca szacuje wartość nieruchomości w odniesieniu do lokali, które były już przedmiotem obrotu rynkowego lub też wykorzystując dochód możliwy do uzyskania na tego typu nieruchomościach.
WYCENA BUDYNKÓW BIUROWYCH ORAZ USŁUGOWYCH
- cena ustalana indywidualnie
Określenie wartości budynków biurowych jest zazwyczaj determinowane przez możliwy do osiągniecia dochód, pomniejszony o koszty utrzymania takiego obiektu. W dalszym postępowaniu dochód ten jest dzielony przez stopę kapitalizacji osiąganą na lokalnym rynku nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową budynków biurowych bierze pod uwagę również inne czynniki wpływające na wartość tego typu nieruchomości, takie jak wiek budynku i jego standard techniczny, standard wykończenia, czy dostępność miejsc parkingowych i możliwość adaptacyjne danego obiektu.
WYCENA SŁUŻEBNOŚCI
– od 1000 zł
Nieruchomości często obciążane są ograniczonymi prawami rzeczowymi do których należą:
– służebność gruntowa, np. służebność drogi koniecznej,
– służebność osobista, m.in. służebność mieszkania,
– służebność przesyłu.
Wycena służebności jest zawsze kwestią indywidualną dla każdego przypadku i wymaga dokładnej analizy prawnej, aby jej wartość była określona w sposób prawidłowy.
